Calculadora de devolución de gastos de hipoteca

Calcula cuánto te debe devolver el banco en España por notaría, registro, gestoría, tasación y AJD según la fecha de firma, con los intereses legales hasta hoy.

Contenido y cálculo: Equipo TodoCalculadoras Actualizada

Qué hace

Esta calculadora de devolución de gastos de hipoteca te dice cuánto dinero puedes pedir al banco por los gastos que pagaste al firmar el préstamo: notaría, Registro de la Propiedad, gestoría, tasación y, según la fecha, el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD). Aplica los criterios del Tribunal Supremo y de la ley española para hipotecas firmadas en España: metes lo que pone en tus facturas y la fecha de la escritura, y te devuelve la parte que corresponde al banco, concepto por concepto, más el interés legal del dinero desde el día en que pagaste.

La clave está en la fecha: no se reparte igual una hipoteca de 2008 que una de 2019 o de 2021, y la calculadora elige sola el criterio que toca. Si estás ordenando otras cuentas de tu casa, tienes más herramientas en la sección de dinero y en el tema de hipotecas.

Cuándo usarla

  • Antes de escribir al banco, para saber qué cifra pedir y qué parte no vas a recuperar.
  • Cuando el banco te ofrece un acuerdo y quieres comprobar si incluye todos los conceptos y los intereses.
  • Si firmaste entre noviembre de 2018 y junio de 2019 y pagaste el AJD: es la franja que más gente pasa por alto.
  • Si tu hipoteca es posterior al 16 de junio de 2019 y aun así pagaste notaría, registro o gestoría.

No sirve para calcular lo que vas a pagar en una hipoteca nueva ni para la cláusula suelo o el IRPH, que funcionan con reglas distintas. Para valorar cuánto ha ganado o perdido valor una cantidad de hace años con otro tipo de interés, usa la calculadora de equivalencia del dinero en el tiempo.

Guía y contexto

Qué parte paga el banco según la fecha de firma

El reparto depende de cuándo firmaste la escritura del préstamo. Hay tres etapas:

ConceptoAntes del 10/11/2018Del 10/11/2018 al 15/06/2019Desde el 16/06/2019
Notaría de la escritura del préstamo50 %50 %100 %
Registro de la Propiedad100 %100 %100 %
Gestoría100 %100 %100 %
Tasación100 %100 %0 % (la pagas tú)
Impuesto AJD del préstamo0 % (lo pagas tú)100 %100 %

En las hipotecas anteriores a la Ley 5/2019, el porcentaje es lo que el banco tiene que devolverte si tu escritura tenía una cláusula que te cargaba todos los gastos, algo casi universal en esos años. El Tribunal Supremo cerró el reparto en 2021, con la tasación como último concepto. En las firmadas después, la propia ley dice quién paga cada cosa: si el banco te lo cobró igualmente, puedes pedirlo.

Qué papeles necesitas

Para que la cifra sea fiable, reúne antes de empezar:

  • Escritura del préstamo hipotecario: da la fecha de firma y la cláusula de gastos.
  • Facturas de notaría, registro, gestoría y tasación. Fíjate en que sean de la hipoteca, no de la compraventa: suelen firmarse el mismo día y es fácil mezclarlas.
  • Provisión de fondos y su liquidación: es el documento del banco o la gestoría que resume lo pagado en cada concepto.
  • Autoliquidación del AJD del préstamo, si firmaste desde noviembre de 2018.

Si te falta algo, la notaría, el Registro y la gestoría pueden darte duplicados. Con el cálculo hecho, la carta al banco es más fácil de escribir y de defender, y si acabas en el juzgado tendrás que vigilar fechas: para eso está la calculadora de plazos procesales.

¿Ha prescrito mi reclamación?

Probablemente no. El Supremo, siguiendo al Tribunal de Justicia de la UE, fijó en junio de 2024 que el plazo para pedir la devolución empieza cuando es firme la sentencia que declara nula la cláusula, salvo que el banco demuestre que ya sabías antes que era abusiva. Aun así, no conviene esperar: cuanto antes reclames, más fácil es reunir los papeles.

Cómo se calcula

El cálculo tiene dos partes.

  1. Gastos a devolver. A cada importe se le aplica el porcentaje que corresponde al banco según la fecha de firma (ver la tabla de reparto por etapas) y se redondea al céntimo. Por ejemplo, con una factura de notaría de 609,19 € en una hipoteca de 2005, la mitad es 304,595 € y se devuelven 304,60 €.
  2. Intereses legales. Sobre la suma anterior se aplica interés simple, día a día, al tipo de interés legal del dinero de cada año: gastos × tipo del año × días / días del año. Se cuentan los días desde la firma hasta la fecha final, con 365 o 366 días según el año, y se respeta el cambio de abril de 2009 (del 5,5 % al 4 %). Para fechas posteriores a 2026 se usa de forma provisional el último tipo publicado, el 3,25 %.

El total a reclamar es la suma de las dos partes. El resultado muestra también la parte que pagaste y que, según el criterio aplicado, te corresponde a ti. No se incluyen costas, intereses procesales que puedan añadirse tras una sentencia ni las copias de la escritura que pediste tú.

Aviso y límites

Estimación orientativa, no asesoramiento legal. La calculadora aplica los criterios generales del Tribunal Supremo, el Real Decreto-ley 17/2018 y la Ley 5/2019. Un juzgado puede valorar de otra forma tu cláusula, tus pruebas de pago o una devolución parcial que ya te hiciera el banco.

Supone que pagaste tú la factura completa y que la pagaste el día de la firma. Si la gestoría liquidó la provisión de fondos semanas después, los intereses reales serán algo menores. Antes de demandar, consulta con una persona experta en derecho bancario o con una asociación de consumidores.

Cómo se usa

  1. Busca la fecha de firma en la primera página de la escritura del préstamo hipotecario.
  2. Introduce el total de cada factura en su campo: notaría, registro, gestoría y tasación. Deja vacío lo que no pagaste tú.
  3. Si tienes la autoliquidación del AJD del préstamo, añade su importe; la calculadora decide si se devuelve según la fecha.
  4. Activa la comisión de apertura solo si crees que no te la explicaron antes de firmar.
  5. Revisa la fecha de intereses hasta: viene con la de hoy; bórrala si solo quieres ver los gastos.

Ejemplos resueltos

1

Hipoteca de 2010 con todos los gastos a cargo del cliente

Datos
  • Firma: 14/05/2010
  • Notaría 820 €, registro 410 €, gestoría 380 €, tasación 300 €
  • AJD: 1.500 €
  • Intereses hasta: 12/10/2026
Resultado
Total a reclamar 2.329,82 € (1.500,00 € de gastos + 829,82 € de intereses)

Se devuelve la mitad de la notaría (410 €) y el registro, la gestoría y la tasación completos. El AJD de 2010 no se recupera porque entonces el impuesto lo debía el cliente. En 5.995 días, el interés legal de cada año suma 829,82 €. Los 1.910 € restantes son la parte que te corresponde.

2

Firma en febrero de 2019: el AJD también se devuelve

Datos
  • Firma: 20/02/2019
  • Notaría 700 €, registro 300 €, gestoría 350 €, tasación 280 €
  • AJD: 1.200 €
  • Intereses hasta: 12/10/2026
Resultado
Total a reclamar 3.071,92 € (2.480,00 € de gastos + 591,92 € de intereses)

Desde el 10 de noviembre de 2018 el AJD de la hipoteca lo debe el banco, así que se devuelven los 1.200 € completos. La notaría sigue al 50 % (350 €) porque la Ley 5/2019 aún no estaba en vigor. Solo 350 € quedan de tu parte.

3

Hipoteca de 2020 en la que pagaste la notaría

Datos
  • Firma: 10/09/2020
  • Notaría 600 €, registro 250 €, gestoría 300 €, tasación 350 €
  • Intereses hasta: 12/10/2026
Resultado
Total a reclamar 1.370,86 € (1.150,00 € de gastos + 220,86 € de intereses)

Con la Ley 5/2019, notaría, registro y gestoría son del banco al 100 %; la tasación es tuya y no se devuelve. Si el banco te los cobró, puedes pedir 1.150 € más 220,86 € de intereses legales.

4

Hipoteca de 2006 con comisión de apertura y sin intereses

Datos
  • Firma: 01/03/2006
  • Notaría 900,50 €, registro 450 €, gestoría 400 €, tasación 350 €
  • Comisión de apertura: 1.200 € (se reclama)
  • Intereses hasta: vacío
Resultado
Total a reclamar 2.850,25 € (sin intereses)

La mitad de la notaría son 450,25 €. Sumando registro, gestoría y tasación salen 1.650,25 €; con la comisión, 2.850,25 €. Es el importe máximo: la comisión solo se devuelve si un juez la considera abusiva en tu caso, así que la cifra segura son 1.650,25 €.

Errores comunes y casos límite

  • Sumar las facturas de la compraventa. Solo cuentan las de la escritura del préstamo hipotecario; la notaría y el registro de la compra los paga quien compra.
  • Poner el AJD de la compraventa (o el ITP) en el campo del AJD. El que interesa es el del préstamo, con su propio modelo 600.
  • Dar por recuperable la tasación en una hipoteca firmada desde el 16/06/2019: con la Ley 5/2019 la paga el cliente.
  • Olvidar las devoluciones que ya te hizo el banco. Si en 2019 te abonó, por ejemplo, la mitad de la notaría, réstala del resultado.
  • Creer que el plazo para reclamar ya pasó. El Supremo (sentencia 857/2024) cuenta los cinco años desde que es firme la sentencia que anula la cláusula, salvo que el banco pruebe que conocías antes su carácter abusivo.
  • Incluir la comisión de apertura como segura. El Supremo la da por válida si fue clara, se te informó antes de firmar y su importe es razonable.

Preguntas frecuentes

¿Por qué solo me devuelven la mitad de la notaría?

Porque la escritura del préstamo interesa a las dos partes: al banco, que obtiene la garantía, y a ti, que recibes el dinero. Por eso el Supremo reparte el arancel al 50 %. Desde la Ley 5/2019, en cambio, el notario de la escritura del préstamo lo paga entero el banco.

¿Puedo recuperar el impuesto de actos jurídicos documentados?

Solo si firmaste desde el 10 de noviembre de 2018, cuando el Real Decreto-ley 17/2018 hizo al banco sujeto pasivo del AJD de las hipotecas. En las firmadas antes, el Supremo considera que el impuesto lo debía el cliente.

¿Qué hago si no conservo las facturas?

Pide duplicados a la notaría, al Registro de la Propiedad y a la gestoría. El banco también debe tener la provisión de fondos que firmaste, con el detalle de lo que se pagó en cada concepto.

¿Desde cuándo cuentan los intereses?

Desde la fecha en que pagaste cada gasto, según el Tribunal Supremo (sentencia 725/2018). La calculadora usa la fecha de firma porque es cuando se pagan casi siempre; si un pago fue posterior, los intereses reales serán un poco menores.

¿Cómo se reclama?

Lo habitual es enviar primero una reclamación por escrito al servicio de atención al cliente del banco con tus facturas y el cálculo. Si no responde o se niega, queda la vía judicial, normalmente con abogado. Si llegas a esa fase, la calculadora de plazos procesales te ayuda a no perder fechas.

Fuentes

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